9月21日，苏州市高铁新城板块的龙湖御湖境启动首次开盘活动，推出191套房源，总价在319万~989万元不等。

该项目被定义为苏州市首个第四代纯洋房小区，首开结束不久，开发商便推出海报：首次开盘销售金额达到4.5亿元。

热销的一个原因在于，该项目通过赠送面积的方式，使得最高实际得房率达到120%。

某TOP10房企上海公司营销负责人近日向《每日经济新闻》等媒体记者表示，当下在激烈的市场竞争中，开发商希望通过类似方式给产品赋能，以体现项目在与周边产品竞争中的优势，“对购房者来说，同地段下，我们如果做‘第四代住宅’，而其他项目没有，相应在销售层面会更容易一些。”

得房率120%

龙湖御湖境由苏州湖鑫置业有限公司开发运营，天眼查显示，该项目公司由龙湖集团、苏州高铁新城国有投资控股集团、苏州市轨道交通集团合资成立，分别占股51%、39%和10%。项目此次共推出5栋住宅，整体备案均价为3.3万元/平方米。

值得一提的是，新推出的三种户型都建有较大露台，还包括挑高的空中庭院，使用面积最大增加62平方米。

事实上，在这个项目之前，苏州已推出苏地2023-WG-31号、61号地块，计划打造主城区首个“第四代住宅”项目，最高得房率接近120%。项目的亮点也涉及赠送空中花园，将院落和植被引入空中，达到户户拥有空中庭院的效果。

浙江德清今年7月出让了一块住宅用地，出让规则明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”，可规划总计1.38万平方米的空中庭院，而且这部分空中庭院的面积可以不计入容积率。

据嘉兴市南湖区房地产行业协会介绍，今年以来，在温州、湖州和金华等城市的新推宅地中，相继出现了一些“计容新规”。房企只要利用新规合理设计，理论上，可以实现得房率达到100%，高的甚至达到120%。

比如，温州市在7月22日出让的核心片区桃花岛单元地块，集中了“空中花园赠送”“复式住宅”“超高得房率”等特点，设计空间非常大。义乌市在6月26日出让的一宗地块中，高层住宅允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，目前，各地兴起了“第四代住宅”概念，又称“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

不过，各地政策只是针对部分规则进行了调整，尚不意味着公摊面积的完全消失，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。

二手房业主不得不进一步降价？

“事实上这对开发商来说是政策放松的一种信号。”上述房企营销负责人认为，这两年，房企在楼盘品质、公区配套和地下车库等方面竞争得越来越细，各家公司都在追求楼盘入市时能够适销对路，在“存量时代”抓住新的主流购买群体，尽快销售去化。

在徐跃进看来，相比于以前的住宅产品，“第四代住宅”具有一定优势，房企应加强新一代住宅产品研发，利用计容规则调整带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。新产品的出现，总是会对旧产品的客户形成分流。

据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，截至今年3月，全国有24个省份试点上线“第四代住宅”，相当于全国超70%的省份全面落地“第四代住宅”。2022年，福建首个第四代住宅“建发缦云”亮相，两年来，福州共落地30余个“第四代住宅”项目。

这种高赠送面积的方式，相当于在房价基础上打折销售。李宇嘉认为，新一代住宅大规模入市将可能让二手住房的低价优势缩减，二手房业主不得不进一步降价，与新房展开全面“价格战”。此外，建筑新规出台之前出让的地块以及开发的新盘，销售或将更加艰难。

他进一步提到，类似行业调整需要注意保持政策的连续性、稳定性和可预期性；考虑政策的外部性，特别是对在建、在售项目、对二手房业主的伤害；不能以高质量发展为名，行“保卖地”“保新房规模”之实。